En mars 2025, Coinbase et Fannie Mae ont annoncé le lancement d'un programme pilote permettant d'utiliser des cryptoactifs comme garantie pour obtenir un prêt immobilier aux États-Unis. Cette expérimentation sur les prêts immobiliers garantis par crypto aux États-Unis, qui concerne dans un premier temps un volume limité de transactions, marque une étape significative : pour la première fois, un acteur réglementé du marché hypothécaire américain accepte officiellement des actifs numériques dans son processus de crédit.
Pour les investisseurs patrimoniaux, cette annonce soulève une question concrète : faut-il vendre ses positions crypto pour financer un achat immobilier, ou peut-on désormais les conserver tout en accédant au crédit ? La réponse n'est pas binaire, et mérite une analyse détaillée des mécanismes, des coûts réels et des risques associés. Cette innovation s'inscrit dans une dynamique plus large où les institutions financières traditionnelles adoptent progressivement la technologie blockchain.
Le mécanisme : comment fonctionnent ces prêts adossés à la crypto
Le principe de l'hypothèque bitcoin ressemble, en surface, à celui d'un prêt lombard traditionnel sur titres financiers. Vous détenez 200 000 € en bitcoin ou ethereum sur votre compte Coinbase. Plutôt que de liquider cette position pour constituer un apport immobilier, vous la mettez en garantie. Coinbase évalue vos actifs, applique une décote de sécurité (généralement entre 30 % et 50 %), puis vous prête une somme qui servira d'apport ou de complément de financement.
La différence majeure avec un prêt lombard classique : ces fonds sont spécifiquement destinés à l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel, avec l'aval de Fannie Mae, organisme semi-public qui garantit une partie substantielle des crédits immobiliers américains. Autrement dit, il ne s'agit pas d'un simple crédit entre particuliers ou d'une facilité de trésorerie offerte par une plateforme d'échange. C'est un produit de crédit immobilier structuré, réglementé, et potentiellement éligible aux mécanismes de refinancement du marché secondaire.
Concrètement, si vous possédez 100 000 € en cryptoactifs et souhaitez acheter un bien de 300 000 €, le schéma de financement immobilier blockchain pourrait ressembler à ceci : Coinbase vous prête 50 000 € (après décote de 50 %), que vous utilisez comme apport. Vous contractez ensuite un prêt immobilier classique de 250 000 €. Vos cryptos restent bloquées en garantie tant que le prêt adossé n'est pas remboursé. Si la valeur de vos actifs chute en dessous d'un certain seuil (appelé maintenance margin), vous devrez soit compléter la garantie, soit rembourser une partie du prêt.
Comparaison patrimoniale : crypto en garantie vs liquidation des actifs
Pour évaluer l'intérêt réel de ce mécanisme, il faut le comparer à l'alternative habituelle : vendre ses cryptoactifs pour constituer un apport classique. Prenons un cas concret avec des chiffres actualisés au contexte de 2025.
Hypothèse de départ : Vous détenez 100 000 € en bitcoin, acquis il y a trois ans à un prix moyen de 30 000 €. Votre plus-value latente est donc de 70 000 €. Vous souhaitez acheter un bien immobilier de 300 000 €.
Option 1 : Liquidation des cryptos
Vous vendez vos bitcoins pour constituer un apport de 100 000 €. En France, vous êtes soumis à la flat tax de 30 % sur la plus-value de 70 000 €, soit une fiscalité de 21 000 €. Votre apport net réel est donc de 79 000 €. Vous contractez un prêt immobilier de 221 000 € sur 20 ans à un taux moyen de 3,5 % (taux observé début 2025 pour un profil solide). Votre mensualité s'établit autour de 1 280 €, et le coût total du crédit sur 20 ans atteint environ 86 000 €.
Option 2 : Prêt adossé à la crypto
Vous conservez vos 100 000 € en bitcoin, qui servent de collatéral crypto. Coinbase vous prête 50 000 € (décote de 50 %) à un taux estimé de 6,5 % (les conditions exactes varient, mais les prêts crypto restent plus chers que les crédits immobiliers traditionnels). Vous contractez ensuite un prêt immobilier de 250 000 € à 3,5 %. Résultat : deux mensualités distinctes. Le prêt crypto de 50 000 € sur 10 ans génère environ 560 € par mois, soit un coût total de 17 000 €. Le prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans génère 1 450 € par mois, soit 98 000 € de coût total. Votre charge mensuelle globale atteint 2 010 €, et le coût cumulé des deux crédits s'élève à 115 000 €.
Le tableau patrimonial se complexifie. D'un côté, vous avez payé 21 000 € de fiscalité immédiate et renoncé à toute appréciation future de vos bitcoins. De l'autre, vous avez un coût de crédit supérieur de 29 000 €, mais vous conservez une exposition à un actif qui pourrait, ou non, surperformer. Si le bitcoin progresse de 10 % par an en moyenne sur les dix prochaines années, votre position vaudra 260 000 € à terme. Si elle stagne ou chute de 30 %, le calcul devient nettement moins favorable.
Ce type de stratégie n'est donc pertinent que si vous avez une forte conviction sur l'appréciation future de vos cryptoactifs et une capacité de remboursement confortable qui absorbe la double mensualité sans fragiliser votre trésorerie. Pour optimiser le rendement de vos crypto-actifs, cette approche doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale globale.
Les risques spécifiques : volatilité, appels de marge et liquidation forcée
Le principal écueil de ce montage réside dans la gestion de la volatilité. Contrairement à un portefeuille d'actions diversifiées ou à des obligations, les cryptoactifs peuvent perdre 30 % de leur valeur en quelques semaines. Les conditions du prêt Coinbase-Fannie Mae prévoient un mécanisme de margin call : si la valeur de votre garantie descend en dessous d'un seuil prédéfini (par exemple, 120 % du montant emprunté), vous recevez une notification vous demandant de compléter la garantie sous 48 à 72 heures.
Si vous ne pouvez pas ajouter de liquidités ou de cryptos supplémentaires, la plateforme procède à une liquidation partielle ou totale de votre garantie pour rembourser le prêt. Cette liquidation intervient souvent dans des conditions de marché défavorables, ce qui cristallise la perte. Vous perdez alors à la fois votre position crypto et votre capacité à rembourser le prêt adossé, ce qui peut entraîner des difficultés en cascade sur votre crédit immobilier principal.
Un autre point de vigilance concerne la fiscalité. En France, si Coinbase liquide une partie de votre garantie, cette vente génère un fait générateur fiscal. Vous devrez déclarer la plus-value réalisée et vous acquitter de la flat tax de 30 %, même si vous n'avez pas décidé vous-même de cette vente. Résultat : une double peine financière et fiscale au pire moment.
Enfin, la régulation reste floue. Aux États-Unis, Fannie Mae encadre strictement les conditions d'éligibilité et les plateformes partenaires. En Europe, aucun équivalent n'existe encore. Si vous êtes résident fiscal français et que vous contractez ce type de prêt via une filiale américaine, les implications juridiques et fiscales doivent être analysées avec un conseil spécialisé. L'absence de jurisprudence rend l'exercice délicat.
Ce que cela signifie pour votre patrimoine
L'expérimentation Coinbase-Fannie Mae ouvre une voie nouvelle dans le domaine des prêts immobiliers garantis par crypto aux États-Unis, mais elle ne constitue pas encore une solution patrimoniale de premier rang pour la majorité des investisseurs. Les coûts de financement restent élevés, les risques de liquidation forcée sont réels, et la complexité fiscale peut générer des mauvaises surprises.
Ce dispositif présente un intérêt principalement pour deux profils : d'une part, les détenteurs de cryptoactifs avec une forte conviction de long terme et une trésorerie solide capable d'absorber des appels de marge. D'autre part, les investisseurs qui ont accumulé des plus-values latentes importantes et souhaitent différer la fiscalité tout en accédant à un financement immobilier. Dans ce second cas, il s'agit d'une stratégie de portage fiscal, pas d'optimisation patrimoniale au sens strict.
Pour les autres, la liquidation partielle des cryptos et l'utilisation d'un crédit immobilier classique restent, en 2025, la voie la plus équilibrée. La fiscalité de 30 % est certes douloureuse, mais elle est prévisible, définitive, et ne génère pas de risque de contrepartie ni d'appel de marge.
L'avenir dira si ce type de produit se démocratise, si les taux pratiqués baissent, et surtout si les régulateurs européens s'emparent du sujet. En attendant, cette innovation mérite d'être suivie avec attention, mais utilisée avec prudence. Votre patrimoine mérite mieux qu'une surexposition à la volatilité crypto dans une structure de crédit qui n'a pas encore fait ses preuves sur un cycle économique complet.
Votre patrimoine mérite mieux qu'un livret A. Je vous montre le chemin, chiffres à l'appui.
